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深航建关于探索近年材料价格和工程造价指标变动情况的分析
作者： 深航建
来源： 深航建
发布时间：
2023-10-26
随着房地产市场不断爆雷，原来相对稳定的产业链条也受到了连累，相关企业相继发生“资不抵债”或倒闭的情况，导致市场供给情况存在高度不确定性，再加上随着使用了70多年的定额体系逐步取消、新的管控方法暂未出台，建筑市场的比价关系还没有建立，这些因素加剧了工程造价确定和管控的难度。
深航建成立近三十年，随着工程技术、营造模式、投资模式、管理模式等的发展变化，我公司坚持与时俱进，不断创新造价管理模式，坚持以工程造价管理为核心的全过程工程咨询，服务效果获得了客户和市场的高度认可。比如：
案例 1
我公司于20世纪90年代初，首次将香港相关清单模式和深圳定额相结合，研发了一套造价管控方法，在业主的支持下，运用于深圳南海玫瑰花园（开发商为香港公司）全过程造价咨询服务，并实现了各项服务目标。
服务内容： 投资目标确定、从招标阶段到竣工结算阶段的全过程造价咨询。
服务成果：（1）适用于有别墅、多层、小高层、高层、超高层等多种住宅类型的住宅小区的投标报价清单格式；（2）编写配套招标文件使用的报价要求及合同条款；（3）实现择优竞价目标的回标分析要点、评标过程的澄清内容和格式等配套文件。
服务目标：（1）将复杂的投标报价格式简单化，同时优化了计量办法并将计量和验收协同起来，为有效推行过程结算打下基础；（2）力争项目在竣工后半年内完成所有的合同（包括服务合同）结算工作；（3）结算造价控制在业主的目标范围内。
案例 2
我公司坚持事前管理、以终为始，近年成功为国际会展中心项目提供了全过程工程咨询服务。
服务内容： 可研编制、节能评估、概算编制、从招标阶段到竣工结算阶段的全过程造价咨询（一标，含造价一二标段统筹协调管理）、工程竣工决算编制。
服务方法：（1）在可研编制时事前进行模拟招标策划，合理构建造价结构；（2）在可研编制时将结合未来运营便利度以及合约可操作性为原则，合理分解设计概算，将和运营强相关的机电设备、装修工程和主体分开列项，针对影响造价较大的特殊内容且能满足单独招标的内容单独列项；（3）限额设计指标拟定；（4）在机电安装工程、装修工程招标时图纸不完善，则通过优化国标清单的组成，创新工程清单编制模式，使清单既满足招标要求也方便工程变更的价格调整；（5）大力推行过程结算；（6）在工程结算时同步开展工程决算。
服务目标：（1）努力实现项目竣工备案后一年内完成所有结算工作；（2）保证项目品质且结算不超概算批复；（3）满足资产即时移交需要。
现时期，我们将继续创新工程造价管理模式，探索工程造价和工程材料变动趋势，寻找工程造价变化和材料价格之间的关系，尝试建立一套确实可行的工程造价比价系统，以解决工程造价在市场形成机制的改革中，因市场高度不确定性所带来的造价管理失控或造价确定不真实的情况。
一、初步研究成果
经多年的探索，我公司针对工程造价和工程材料价格变动情况的初步研究成果如下：
1、各类型的房建工程的工程造价指数变化趋势基本接近，市政工程造价指数走势出现明显分层现象，造价指标在疫情前指数变化平稳，呈现第一季度下行，第二、三季度平稳，第四季度上行的规律性变化，疫情期间无规律性变化且波动大。
2、普通预拌混凝土价格在疫情前平稳上升，疫情期间无规律性变化且波动大。
钢筋价格无规律性变化且波动大，在疫情前2016-2017呈现波动式增长趋势，2018年在每吨5000元上下波动，2019年-2020年期间在每吨4000-5000元之间波动，2021年价格开始波动大且总体上升幅度大，2022年至今呈小幅波动且总体下行趋势。
3、高层住宅建安工程造价指数与混凝土(标号C10~C60)、钢材、技术工日的价格指数高度相关；与钢筋、水泥、热镀锌钢管价格指数中度相关。道路工程(混凝土路面)造价指数与技术工日、砂石骨料高度相关；与预拌普通混凝土(标号C10~C60)中度相关。
4、市政道路、学校、医院案例造价指标对比分析
选取部分典型历史项目，按原建设标准，仅考虑人材机价格变化，调整工程造价后，对工程造价数据进行分析。在数据分析中，我们一直高度关注和重视工程造价的组成结构分析，这一研究成果有利于我们有针对性地协同设计人员进行设计比选和优化，从而进一步优化成本结构，更好地发挥建设投资效益。部分典型历史项目工程造价指标、指标构成如下：
（1）市政道路(支路)类案例工程造价指标如 图1.1 所示
图中百分比表示各专业费用占比，由“道路项目平均值”可知市政道路(支路)中道路工程、给排水工程、电气工程是占比较大的专业，分别为：36%、32%、20%；实际的单方造价指标分别为：812.15元/㎡、738.98元/㎡、444.86元/㎡。
图 1.1 市政道路(支路)类项目工程单方造价指标
（2）公共建筑类中学校项目与医院项目案例工程造价指标如 图1.2 、图1.3 所示
在专业指标中，两类项目费用占比前三的分别是：建筑与装饰工程、安装工程、基础工程；对比项目平均值，医院类项目造价因包含医用工程，其指标比学校类(大学)项目的平均超出849元/㎡。
图 1.2 学校类项目(大学)建安工程单方造价指标
图 1.3 医院类项目建安工程单方造价指标
二、具体分析（基础数据来源于《深圳市建设工程价格信息》）
1、造价指数走势分析
2018年下半年至2023年上半年各月份我市房建工程及市政工程预算阶段建安造价的造价指数如 图2.1 和 图2.2，该造价指数可为工程建设前期的项目投资决策、可行性研究、初步设计阶段，编制投资估算及初步设计概算等提供参考。
图 2.1 2018-2023年房建工程建安工程造价指数走势图
由 图 2.1 可知：各类型的房建工程的工程造价指数变化趋势基本接近，疫情之前，每年第四季度相比其他季度涨幅较大，其他季度变化相对缓慢；而疫情期间的2021年全年都处在高位波动，在第三季度涨幅达到高峰后，第四季度开始回落，一直延续到2022年，在2023年第一季度小幅上涨后，又开始回落。
图 2.2 2018-2023年市政工程建安工程造价指数走势图
由 图 2.2 可知：2018-2021年各市政工程造价指数呈现平缓波动，在2022年开始出现缓慢下降的趋势。
图中各类别市政工程造价指数走势出现明显分层现象，上层为道路、排水管道工程；下层为高架桥、给水管道工程，其中给水管道工程在近5年造价指数平均增长至165.28，排水管道工程造价指数平均增长至215.72，其增长是给水管道工程的1.31倍。
2、常用材料价格走势分析
考虑到成品材料波动相比材料价格波动略为延后，以及新冠疫情影响前后情景的变化，我们选取新冠疫情影响前3年2016至2023年6月的数据进行总体趋势分析对比，即常用材料（含混凝土的成品材料）选取的时间段为2016年下半年至2023年上半年，期间各月份我市其原材料和混凝土的价格变化情况如 图2.3 ~图2.8 。
（1）混凝土
2016-2017年C30普通预拌混凝土价格平稳上升，2018年呈现波动式递增趋势，2019年-2020年呈现先降后升。(图 2.3)
2021年C30普通预拌混凝土价格高位震荡运行，2022年混凝土价格自年初持续下跌，2023年混凝土价格在3-4月出现小幅上扬趋势，其他月份基本保持下跌趋势，且行业内淡旺季并不明显，总体呈下跌态势，但跌势逐步放缓。(图 2.3)
由 图 2.3 可知普通硅酸盐水泥P.O 42.5R散装、中砂与C30普通预拌混凝土价格变动影响关系密切。
图 2.3 2016-2023年普通混凝土与原材料(水泥、中砂、碎石)价格走势图-以C30普通防拌溻凝土为例
图 2.4 2016-2019年C30普通预拌混凝土价格走势图
图 2.5 2020-2023年C30普通预拌混凝土价格走势图
（2）钢筋
钢筋选取2016-2023年信息价数据，其价格走势如 图2.6 、图2.7 和 图2.8 所示。
图 2.6 2016-2023年钢筋价格走势图
图 2.7 2016-2019年热扎带肋钢筋(HRB400E)ф8-10盘卷价格走势图
图 2.8 2020-2023年热扎带肋钢筋(HRB400E)ф8-10盘卷价格走势图
2016-2017年热扎带肋钢筋(HRB400E)φ8-10盘卷价价格呈现波动式增长趋势，在2017年12月达到价格高峰后，2018年上半年持续下行，2018年第三季度持续上涨，在第四季度持续走低。2019年出现价格小幅波动总体稳定情况，2020年期间出现价格较大波动，到2020年12月相比2019年12月同比增长2.17%。
2021年价格开始大波动以及总体上升幅度大，从1月的每吨约5000元上升到三季度末的约6200，自四季度开始到2023年6月期间小有波动，但总体逐渐下行趋势，其中，热扎带肋钢筋(HRB400E)φ8-10盘卷6月的价格对比年初下跌了10.79%。
3、大宗建材与造价指数的相关性分析
研究主要工料的价格走势，分析工料价格相对于基期的变化及一定周期内的连续变化情况。同时根据工料价格计算其价格指数，将其与工程造价指数进行对比分析，研究两者之间的相关性。
（1）工料价格指数计算方法
通过对工料的信息价进行收集并计算其平均值，有各种规格型号的，综合考虑各种规格型号的价格平均值，用 公式3.1 测算某种材料价格指数。
公式 3.1 的使用举例说明如下：
混凝土以2006年6月指数100为基期指数，选取2018年6月~2023年6月作为展示内容。
本期普通预拌混凝土价格是指某一时期内的普通预拌混凝土信息价，基期普通预拌混凝土价格是指确定为基准的信息价。
价格指数计算示例：
（2）工程造价指数与各工料价格指数相关关系
假设变量之间的关系为线性相关，参考皮尔逊相关系数进行分析，样本相关系数r的计算公式如下：
用相关系数: r来描述两个变量之间的相关联的程度。相关系数的取值范围为[-1, +1]。当|r|≥0.8时，可视为高度相关；当0.5≤|r|≤0.8时，可视为中度相关；0.3≤|r|≤0.5视为低度相关。
（3）房屋建筑工程造价指数及工料价格指数相关性
①房屋建筑工程造价指数及工料价格指数相关度走势图如 图 3.1 所示。
图 3.1 房屋建筑工程造价指数及工料价格指数相关度走势图
②材料和工程造价指数的相关性如热力 图 3.2 所示，其相关程度从强到弱用深到浅的颜色表示。
图 3.2 中横坐标是研究对象：高层住宅建安工程造价指数。
纵坐标是调查对象：技术工日，热镀锌钢管综合，SMM 1#电解铜（ SMM 1#电解铜价格数据来源：上海有色网https://www.smm.cn/），钢筋（包含各型号直径的热轧光圆钢筋 HPB300、HRB400E和HPB500E），钢材（包含方钢、扁钢、角钢、槽钢、工字钢），混凝土(包含标号C10~C60普通预拌混凝土和泵送预拌混凝土骨料最大粒径31.5），浮法白色玻璃（包含δ=5和δ=6两种型号），水泥（包含普通硅酸盐水泥P.O 42.5R 散装/袋装、白水泥）。
③利用 公式3.2 对高层住宅建安工程造价指数与各工料价格指数进行相关分析，结果如 图 3.2 及 表 3.1 所示：
图 3.2 房屋建筑工程造价指数及工料价格指数相关关系热力图
图 3.2 相关分析结果表示：高层住宅建安工程造价指数与混凝土(标号C10~C60)、钢材、技术工日的价格指数高度相关；与钢筋、水泥、热镀锌钢管综合中度相关；浮法白色玻璃、SMM 1#电解铜低度相关。
此外，从 表 3.1 可知：热镀锌钢管综合与钢材、钢筋之间的相关系数分别是r=0.915、r=0.920，两者之间高度相关；技术工日与水泥之间的相关系数r=0.628，两者之间中度相关。
表 3.1 相关分析系数表
（4）市政工程造价指数及工料价格指数相关性
①市政工程造价指数及工料价格指数相关度走势图如 图3.3 所示。
图 3.3 市政工程造价指数及工料价格指数相关度走势图
②材料和工程造价指数的相关性如热力 图 3.4 所示，其相关程度从强到弱用深到浅的颜色表示。
图 3.4 中横坐标是研究对象：道路工程(混凝土路面)造价指数。
纵坐标是调查对象：技术工日，钢筋（此处钢筋与上面介绍的相同包含各型号直径的热轧光圆钢筋 HPB300、HRB400E和HPB500E材料信息价），砂石骨料，普通预拌混凝土(包含标号C10~C60,骨料最大粒径31.5），沥青混凝土（包含普通沥青混凝土AC、AM各型号和改性沥青混凝土SBSAC-(10-25)）。
通过对上述工料的信息价进行收集并计算其平均值，有各种规格型号的，综合考虑各种规格型号的价格平均值，用 公式3.1 测算工料价格指数。
③利用 公式3.2 对道路工程(混凝土路面)造价指数与各工料价格指数进行相关分析，结果如 图 3.4 及 表 3.2 所示：
图 3.4 市政工程造价指数及工料价格指数相关关系热力图
图 3.4 相关分析结果表示: 道路工程(混凝土路面)造价指数与技术工日、砂石骨料高度相关；预拌普通混凝土(标号C10~C60)中度相关；钢筋低度相关；由于该道路工程是混凝土路面，即与沥青混凝土价格指数高度负相关（-0.72）。
此外，从表 3.2 相关分析系数表可知：预拌普通混凝土(标号C10~C60)与砂石骨料之间的相关系数r=0.913，两者之间高度相关；与技术工日之间的相关系数r=0.54，两者之间中度相关。技术工日与砂石骨料之间的相关系数r=0.62，两者之间中度相关。
表 3.2 相关分析系数表
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